Ожидать ли падения цен на жилье по мере снижения активности рынка?

Объемы выдачи кредитов на приобретение жилья значительно снизились после отмены программы ипотеки на льготных условиях (под 8%). Ждать ли в связи с этим снижения цен на жилье?

Причины снижения активности рынка

Граждане России в июле взяли ипотечных кредитов примерно на 290 млрд руб., что меньше в 2,9 раза, нежели в предыдущем месяце. По всей стране решившихся кредитоваться по обновленным ставкам нашлось 76 тыс. человек.

Если сравнивать с аналогичным периодом минувшего года падение «только» в 2 раза. Отчасти сокращение спроса объясняется тем, что большая часть тех, кто имел желание улучшить жилищные условия, в самый последний момент успели воспользоваться ипотекой со льготами. По этой причине спрос на новостройки в первый месяц отмены льготной ипотеки (которых она и касалась) снизился особенно сильно. Если на новостройки в июне месяце приходилось около половины ипотечных кредитов, то уже в июле только треть (к примеру, на льготные ипотеки в конце 2023-го приходилось аж 84% общего объема кредитов на приобретение жилья).

Также повлияло повышение основной ставки ЦБ до 18%. В итоге для новостроек максимальный процент кредита увеличился до 20,81% годовых, почти, как и по «вторичке».

С весны 2020 года за период действия программы ипотеки на льготных условиях ею воспользовались свыше 1,5 млн россиян, получив кредитов на сумму, превышающую 6 трлн руб. Вместе с тем, рынок жилья порядком перегрелся. Цена «квадрата» в новостройках на волне спроса, активно стимулируемого государством, подскочила с 77 тыс. до 154 тыс. руб. Эта программа существенно помогла строительной отрасли. Однако за резко возросшим спросом предложение все-таки не поспевало. Если в прошедшем году ипотечных кредитов было выдано в 1,5 раза больше, нежели в год накануне запуска программы льготного ипотечного займа, то жилья построили больше только на треть – 110 млн кв. м (для сравнения в 2019 году – 82 млн кв.м).

Иным следствием выступило увеличение разрыва цен со «вторичкой» до 45% в пользу новостроек. Если же на вторичном рынке продать «льготно-ипотечную» квартиру, стоить она будет значительно дешевле изначальной цены новостройки, под которую был взят кредит.

Чего ожидать?

Имеет ли теперь смысл ожидать снижения цен на жилье в связи с охлаждением рынка? Очевидная тенденция пока не прослеживается. Более понятная картина может сложиться осенью, так как рынок должен адаптироваться. С одной стороны, большинство покупателей примут выжидательную позицию, поскольку ставки по кредитам в размере 20% являются для них неподъемными. С другой же, застройщики приостановят запуск новых проектов, сконцентрировавшись на продаже уже возведенного. Надеяться, что девелоперы стремительно «посыплются» не стоит – за время действия ипотеки на льготных условиях сформирован «хороший жирок», чтобы умеренным шагом приспособиться к новому балансу спрос-предложение.

С 2020 года себестоимость строительства, согласно разным оценкам, поднялась на 60-75%, впрочем, не в 2 же раза, как цены реализации жилья. В мае себестоимость строительства за 1 метр в среднем составила около 80 тыс. руб., хотя в отдельных регионах она была более 150 тыс. Прибыль застройщиков, учитывая прочие расходы, в среднем составляет приличные 15%.

Чего гарантированно не нужно ожидать – так это продолжения роста цен прежними темпами. Станут более частыми случаи предоставления скидок по индивидуальным сделкам как на первичном рынке, так и на вторичном.

Безусловно, возникнут новые инструменты, стимулирующие увеличение спроса. К примеру, будут предоставляться программы рассрочек взносов не на недели, а на несколько лет. Часть экспертов рассчитывает на появление «партнерских программ» для застройщиков и банков, где будут устанавливаться более привлекательные проценты, нежели в целом по рынку.

Пока остались некоторые целевые льготные ипотечные программы, которые также способствуют сравнительно мягкой адаптации рынка к обновленным условиям. В частности, это программы:

• для семей, имеющих хотя бы одного ребенка до 6-ти лет либо с двумя несовершеннолетними, из небольших городов/регионов с медленными темпами строительства;
• для специалистов IT-отрасли (но уже без Москвы и СПб);
• арктическая и дальневосточная ипотека.

Широкий спрос на ипотеку может вернуться по мере уменьшения основной ставки ЦБ и, соответственно, снижения ипотечных ставок примерно к 10% или более. Но в этом году это не произойдет.