Как избежать рисков при покупке залоговой квартиры?

Каждый год более 2000 покупателей ипотечной недвижимости теряют доступ к своим средствам на срок до полугода из-за неспособности или нежелания продавцов завершить сделку после получения от покупателей предоплаты для погашения кредита. Часто такие ситуации оказываются патовыми. Однако законы и практика эволюционируют, устраняя причины потери имущества людьми. Появляются новые инструменты, позволяющие совершать сделки с недвижимостью быстрее и надежнее. Давайте рассмотрим их – возможно, вы даже не подозревали об их существовании.

Утром деньги, вечер стулья

В российском законодательстве до сих пор существует пробел, из-за которого добросовестные покупатели могут потерять свои деньги при покупке вторичной недвижимости или на долгие месяцы остаться без них. Проблема возникает в промежутке между предоплатой за заложенный объект и регистрацией перехода права собственности. В этот момент покупатель остается незащищенным.

Если в этот период, когда с объекта снимается обременение за счет средств покупателя, случается несчастный случай с продавцом со смертельным исходом или он совершает мошенничество, отказываясь продолжать сделку, покупатель сможет вернуть свои деньги только через месяцы мытарств или вообще не получит их обратно.

В первом случае ему придется ждать своей очереди с наследниками недвижимости и доказывать свои права на этот объект; во втором – обращаться в органы власти и суд, чтобы постараться вернуть вложенные средства. Все хорошо, если деньги передавались при подписании предварительного договора купли-продажи. Но многие просто отдают свои деньги продавцу под расписку или банковским переводом.

Факт передачи денег в отделении банка-залогодержателя или даже в его кассе для безопасности не защищает покупателя от рисков, связанных с владельцем. Объект недвижимости остается в собственности продавца. Теперь он не обременен залогом и легче продается кому-то еще.

Конец ипотечного рабства

Безопаснее вовсе не покупать заложенные объекты, однако такой недвижимости на рынке с каждым годом становится все больше благодаря льготной ипотеке. Скоро квартиры с обременением будут преобладать на рынке. Как поступить? Не отказываться же от выгодных вариантов.

Есть решение. Недавно Президент РФ утвердил закон, позволяющий владельцам залоговой недвижимости самостоятельно продавать её, независимо от суммы оставшегося долга. Для этого необходимо согласовать продажу с банком-кредитором, который установит минимальную цену. Продавать по цене ниже этой нельзя, по более высокой – допускается.

На продажу заложенной недвижимости заемщику дается четыре месяца. Если он не уложится в этот срок, банк установит новую минимальную цену. Процедура недоступна, если заемщик проходит процедуру банкротства. Также объект не должен быть обременен другими залогами.

Закон вступает в силу через 90 дней после официального опубликования, 11 сентября 2024 года. Этот закон, действительно, революционный, отменяет ипотечное рабство. Ничего подобного с залоговыми объектами раньше не происходило, заемщики были связаны по рукам и ногам. Символично, что закон подписан в День России.

Если покупка заложенной недвижимости необходима раньше осени, не дожидаясь нового закона? Есть ли уже безопасные финансовые инструменты? Да, есть. Таким инструментом является аккредитив с трансферацией.

В отличие от обычного аккредитива, он позволяет проводить оплату, полностью или частично, в пользу третьего лица. Таким образом, банк-кредитор, у которого находится объект, получает часть аккредитива, необходимую для полного погашения ипотеки. Остальные средства получает продавец.

Для регистрации перехода права собственности банк направляет согласие органам регистрации. Недвижимость становится собственностью покупателя с обременением. После расчетов по трансферационному аккредитиву обременение снимается.

К сожалению, этой услугой нельзя пользоваться при межрегиональных сделках и она недоступна в ряде системных банков. Но прогресс не стоит на месте, и операции с недвижимостью станут еще удобнее и безопаснее. Еще несколько лет назад о таком можно было только мечтать. Теперь это доступно многим.